Ley pisos turísticos en España

Qué es la ley de pisos turísticos y por qué importa

La llamada “ley de pisos turísticos” no es una única norma, sino un conjunto de leyes estatales, autonómicas y municipales que regulan la actividad de alquiler vacacional en España. Su objetivo es ordenar el mercado, proteger la convivencia vecinal y garantizar la seguridad ciudadana.

En 2025, tres pilares marcan la regulación:

1. Ley de Propiedad Horizontal (LPH): la comunidad de propietarios puede autorizar o prohibir las viviendas de uso turístico (VUT).
2. Registro Único estatal de alojamientos turísticos: sin número de registro, no se puede anunciar en plataformas como Airbnb.
3. Registro de Viajeros (Real Decreto 933/2021): obligación de identificar a todos los huéspedes y transmitir datos al Ministerio del Interior.

En mi experiencia, lo que más preocupa a los propietarios es entender qué permisos necesitan realmente y cómo evitar multas.

La comunidad de propietarios y el alquiler turístico

Una de las grandes dudas es si la comunidad debe dar permiso para alquilar un piso turístico. La respuesta hoy es sí, para nuevas viviendas de uso turístico:

• La junta de propietarios debe aprobarlo por 3/5 de mayorías.
• Puede prohibir nuevas VUT o limitar su número.
• Incluso puede acordar una sobrecarga de gastos de hasta un 20% a las viviendas que se destinen a este uso.
• Estos acuerdos no son retroactivos: si ya tenías tu licencia o actividad legal antes, puedes mantenerla.

En comunidades donde no se ha regulado todavía, muchos propietarios me cuentan que prefieren esperar antes de iniciar el proceso, por miedo a que la junta lo bloquee más adelante.

Licencias y registros autonómicos y municipales

Además de la normativa estatal, cada Comunidad Autónoma regula de forma distinta las viviendas de uso turístico (VUT). En la mayoría de casos se exige inscripción en un registro autonómico, licencia urbanística y cumplir requisitos técnicos (habitabilidad, equipamiento, accesibilidad, etc.).

Aquí tienes un repaso por comunidades:

🏖️ Andalucía

Norma: Decreto 28/2016 y modificaciones posteriores.

Requisitos: inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, condiciones de climatización, equipamiento y hojas de reclamaciones.

🏝️ Canarias

Norma: regulación específica de viviendas vacacionales.

Requisitos: inscripción obligatoria, con limitaciones según zonas y tipos de suelo.

En algunos municipios solo se permite en áreas turísticas autorizadas.

🏞️ Cantabria

Norma: Decreto 225/2019.

Requisitos: inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Cantabria.

🌊 Galicia

Norma: Decreto 12/2017.

Requisitos: inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas, superficie mínima y mobiliario básico.

🏙️ Cataluña

Norma: Decreto Ley 17/2019 y normativa municipal reforzada en 2024–2025.

Requisitos: licencia urbanística obligatoria, vigencia de 5 años y tope de 10 VUT por cada 100 habitantes.

Registro: inscripción en el Registre de Turisme de Catalunya.

🏡 Aragón

Norma: Decreto 80/2015.

Requisitos: inscripción en el Registro de Turismo de Aragón, distinción entre apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico.

🏖️ Comunitat Valenciana

Norma: Decreto 10/2021, con cambios en 2024.

Requisitos: licencia urbanística previa en municipios turísticos, inscripción en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana, vigencia de 5 años.

🌆 Comunidad de Madrid

Norma: Decreto 79/2014 (modificado en 2019).

Requisitos: declaración responsable, código de inscripción y licencia urbanística en algunos municipios.

En Madrid capital hay restricciones adicionales de zonificación.

🌿 Navarra

Norma: Decreto Foral 230/2011.

Requisitos: inscripción en el Registro de Turismo de Navarra.

⛰️ País Vasco

Norma: Ley 13/2016 de Turismo.

Requisitos: inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas del País Vasco.

En Bilbao y San Sebastián se aplican licencias municipales adicionales.

🌄 La Rioja

Norma: Decreto 10/2017.

Requisitos: inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de La Rioja.

🏔️ Asturias

Norma: Decreto 48/2016.

Requisitos: superficie mínima, equipamiento básico, inscripción en el Registro de Turismo del Principado de Asturias.

🏖️ Islas Baleares

Norma: Ley 8/2012 de Turismo de las Illes Balears, reformada por la Ley 6/2017 y posteriores.

Requisitos:

Cupo máximo de plazas turísticas fijado por el Govern y distribuido por islas.

Cada Consell Insular gestiona las autorizaciones (Mallorca, Menorca, Ibiza, Formentera).

Cédula de habitabilidad obligatoria.

Licencia con vigencia de 5 años, renovable.

Restricciones destacadas: en Palma se prohíbe el alquiler turístico en pisos dentro de edificios plurifamiliares; solo se permite en viviendas unifamiliares en zonas aptas.

🏞️ Castilla-La Mancha

Norma: Decreto 33/2018.

Requisitos: inscripción en el Registro de Empresas y Establecimientos Turísticos de Castilla-La Mancha.

🌻 Castilla y León

Norma: Decreto 3/2017.

Requisitos: inscripción en el Registro de Turismo de Castilla y León.

🌊 Murcia

Norma: Decreto 256/2019.

Requisitos: inscripción en el Registro de Empresas y Establecimientos Turísticos de la Región de Murcia.

⛰️ Extremadura

Norma: Decreto 44/2018.

Requisitos: inscripción en el Registro General de Empresas y Actividades Turísticas de Extremadura.

🌄 Ceuta y Melilla

Aplican la normativa estatal básica adaptada a través de sus servicios de turismo locales.

Registro Único estatal: sin número no hay anuncio

Desde 2025 funciona el Registro Único estatal de arrendamientos de corta duración, en aplicación del Reglamento europeo.

• Cada vivienda debe tener un número único de registro.
• Las plataformas (Airbnb, Booking, etc.) están obligadas a mostrar ese número y retirar anuncios que no lo tengan.
• El registro se tramita a través de la ventanilla única digital.

Esto ha generado un gran impacto en el sector, porque muchos propietarios que operaban en “alegalidad” han tenido que regularizarse.

Registro de viajeros: obligación de todos los alojamientos

Cualquier alojamiento turístico debe cumplir con el registro de viajeros (Real Decreto 933/2021):

• Identificar a cada huésped y recoger sus datos.
• Transmitirlos al Ministerio del Interior en menos de 24 horas a través de SES.Hospedajes (salvo en Cataluña y País Vasco).
• Conservar la información durante 3 años.

Las sanciones son importantes: desde 100 € a 600 € por infracciones leves, y hasta 30 000 € en casos graves.

En mi experiencia, este es uno de los puntos que más dudas genera entre los propietarios, porque muchos aún no saben manejar la plataforma.

Consejos prácticos para cumplir la ley de pisos turísticos

1. Consulta a tu comunidad de propietarios antes de dar de alta tu piso.
2. Solicita la licencia turística autonómica y, si corresponde, la urbanística municipal.
3. Inscribe tu piso en el Registro Único estatal para poder anunciarlo en portales.
4. Activa el registro de viajeros y automatiza la recogida de datos.
5. Asesórate fiscalmente: declara los ingresos en IRPF e IVA si corresponde.
6. Mantente actualizado: la normativa cambia cada año, sobre todo en zonas de alta presión turística.

Preguntas frecuentes sobre la ley de pisos turísticos

¿Puede mi comunidad prohibir el alquiler turístico?
Sí, con mayoría de 3/5 en junta, aunque no afecta a licencias ya existentes.

¿Qué pasa si anuncio mi piso sin número de registro?
Las plataformas están obligadas a retirar el anuncio y puedes ser sancionado.

¿Cuánto es la multa por no registrar a los viajeros?
Entre 100 € y 30 000 €, dependiendo de la gravedad.

¿Tengo que pagar impuestos por mi piso turístico?
Sí, los ingresos tributan en el IRPF y, en algunos casos, en el IVA.

La ley de pisos turísticos en España se ha endurecido en 2025 para controlar la oferta y proteger la convivencia. Hoy es imprescindible:

• Contar con la aprobación de la comunidad (3/5).
• Obtener la licencia autonómica y municipal.
• Inscribirse en el Registro Único estatal.
• Cumplir con el registro de viajeros.

Aunque parezca complejo, con la información correcta y un buen asesoramiento se puede cumplir sin estrés. Y lo más importante: evitar sanciones que pueden llegar a los 30 000 €.