Ley de Propiedad Horizontal y pisos turísticos 2025: guía para propietarios

Lo esencial de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) sobre pisos turísticos

Si vives en un edificio en régimen de propiedad horizontal, la regla de oro está en el art. 17.12 LPH: la comunidad puede limitar, condicionar o prohibir el uso turístico por mayoría de 3/5 del total de propietarios y de cuotas. Además, puede aprobar cuotas especiales (más gastos) de hasta un 20% para las viviendas destinadas a uso turístico. Y no hay retroactividad: lo acordado no afecta a quien ya ejercía legalmente el uso turístico antes del acuerdo.

En 2024 el Tribunal Supremo zanjó el debate: sí se puede prohibir el alquiler turístico con esa mayoría de tres quintos; no hace falta unanimidad. Ojo, ese aval no es retroactivo para quien ya tenía todo en regla.

En mi caso no he tenido conflictos, pero si hoy quisiera empezar a alquilar mi vivienda como turística, primero confirmaría qué dicen los estatutos y qué mayorías se han adoptado en mi comunidad. Ese primer filtro ahorra sustos y dinero.

Mayoría necesaria: doble 3/5 (propietarios y cuotas) y cómo se calcula

La votación válida exige 3/5 del total (no sólo de los presentes) y computa el voto presunto de ausentes debidamente notificados. Si tu comunidad alcanzó esa mayoría, los acuerdos para limitar/prohibir son plenamente válidos frente a futuros usos.

Límites, condiciones y prohibición: diferencias prácticas y ejemplos

• Limitar: horarios, aforo, uso de zonas comunes, registro de huéspedes.
• Condicionar: exigir pólizas, insonorización, contacto 24/7, etc.
• Prohibir: vetar el uso turístico en el edificio (con 3/5).
  

La clave: el acuerdo debe ser claro y expreso; los vetos genéricos o ambiguos en estatutos suelen tumbarse.

¿Retroactividad? Qué pasa si ya lo alquilo

Si explotabas tu vivienda legalmente (licencia/alta y requisitos al día) antes del acuerdo comunitario, ese acuerdo no te corta el derecho por el pasado; te afectará a futuro sólo si incumples condiciones o pierdes la habilitación administrativa.

Pasos antes de anunciar tu piso: estatutos, acuerdos y autorización de la comunidad

1. Lee estatutos y actas del último año: busca acuerdos sobre VUT (viviendas de uso turístico).
2. Pregunta al administrador si hay convocatorias en curso sobre el tema.
3. Verifica la normativa autonómica/municipal (licencias o declaraciones responsables) antes de subir tu anuncio.
4. Comprueba compatibilidad urbanística en tu dirección (zonas, cupos, caducidades).
5. Deja rastro: solicitudes por escrito, acuses de recibo y guardado de actas.

Si estuviera empezando hoy, pediría por email al administrador: “¿Existe acuerdo 3/5 que limite/prohíba VUT? ¿Se aplica recargo +20%?”. Es un correo de 2 líneas que te quita dudas.

Checklist legal exprés

• Solicitud a la comunidad para confirmar acuerdos vigentes (texto simple).
• Declaración responsable o licencia, según proceda en tu ciudad.
• Seguro de RC, manual de convivencia y canal de incidencias.

(Si quieres, luego te preparo las plantillas listas para copiar/pegar).

Cuotas especiales hasta +20%: cuándo pueden aplicártelas

Si el edificio aprobó el recargo con 3/5, podrán exigirte más gastos comunitarios (hasta +20%) por el mayor uso de servicios. Revisa actas y pide el desglose por escrito.

Cómo aprobar (o impugnar) un acuerdo en junta sin dramas

Convocatoria, quorum, voto y cómputo de ausentes

El presidente convoca, se debate y se vota. Para VUT, la regla es 3/5 del total. Los ausentes pueden oponerse en plazo tras recibir el acta; si no, su voto se entiende en el sentido del acuerdo. Guarda la notificación.

Registrar el acuerdo y notificar: por qué importa

Un acuerdo bien notificado facilita su defensa ante impugnaciones y evita dudas ante urbanismo o plataformas. Pide copia del acta y anótalo en tus documentos de alta/licencia.

Jurisprudencia reciente que te afecta

Supremo 2024: la comunidad puede prohibir por 3/5

El Supremo confirma que el edificio puede cerrar la puerta a las VUT con tres quintos. Buena noticia para comunidades que sufren molestias; aviso a propietarios: el consenso alto existe, pero no es unanimidad.

Prohibición “explícita” en estatutos: qué se exige

Nada de vaguedades; si se veta, debe decirse claramente “viviendas de uso turístico” o “alquiler turístico”. Si el texto es genérico, la prohibición cojea.

Casos típicos que se ganan y que se pierden

• Se ganan: acuerdos 3/5 bien adoptados y notificados; estatutos claros; pruebas de molestias.
• Se pierden: actas confusas, mayorías mal computadas, vetos ambiguos o choque con licencias en vigor.

Mapa práctico por ciudad

Madrid: licencias, zonas y el nuevo enfoque municipal

• Comunidad de Madrid: habitualmente se exige declaración responsable y CIVUT (certificado de idoneidad) para viviendas de uso turístico, además de inscripción en el Registro.
• Ayuntamiento de Madrid (2025): el Plan RESIDE ha apostado por eliminar pisos turísticos en edificios residenciales, concentrando la actividad en edificios íntegramente turísticos. Traducción práctica: si tu vivienda está en un edificio residencial, las opciones se reducen al mínimo (o desaparecen) a medida que se despliegue el plan.
• Consejo: incluso si cumples con la Comunidad (CIVUT), el urbanismo municipal puede bloquearte. Comprueba ambos niveles siempre.

Yo, en Madrid, no movería ficha sin mirar primero qué dice el planeamiento municipal para mi calle. Dos clics que pueden ahorrarte meses.

Barcelona: PEUAT, licencias temporales y horizonte sin VUT

• PEUAT: regula dónde pueden implantarse alojamientos turísticos (incluidas VUT) con mapa restrictivo.
• Generalitat (marco 2023-2025): las licencias de VUT son temporales (5 años) y los ayuntamientos pueden no renovarlas y fijar topes por zona.
• Ayuntamiento de Barcelona (2024-2025): la ciudad ha anunciado que no renovará las licencias actuales y no habrá nuevas, con un horizonte de retirada total hacia finales de 2028. Si ya tienes licencia, vigila la caducidad y las posibles revisiones.
• Consejo: en Barcelona, la casuística cambia por barrio. Comprueba tu número de licencia, fecha de otorgamiento y si tu zona admite renovaciones.

Errores habituales del propietario principiante (y cómo evitarlos)

• No revisar estatutos o ignorar acuerdos 3/5 ya vigentes.
• Anunciar antes de tener habilitación (DR/CIVUT en Madrid; licencia o situación admisible en Barcelona).
• Olvidar el nivel municipal: puedes cumplir con la Comunidad y chocar con el Plan urbano de tu Ayuntamiento.
• No documentar: sin actas ni acuses, defenderte es más difícil.
• Desoír a los ausentes: su voto cuenta en el 3/5 si se notifican correctamente.

Plantillas útiles: solicitud a la comunidad y cláusulas tipo para acuerdos

Puedo prepararte dos textos listos para pegar:

1. Correo/instancia a la comunidad pidiendo certificación de acuerdos sobre VUT y, en su caso, del recargo +20%.
2. Modelo de acuerdo para limitar/condicionar (o prohibir) con la redacción ajustada al 17.12.

Conclusión: cómo decidir (en 10 minutos) si puedes o no alquilar

1. LPH: ¿hay acuerdo 3/5 en tu comunidad? Si sí, ¿qué dice exactamente?
2. Administrativo: ¿tu dirección cumple con el planeamiento municipal y tienes/puedes obtener la habilitación (DR/CIVUT en Madrid; licencia según PEUAT y el marco autonómico en Barcelona)?
3. Temporalidad y costes: ¿te compensa si tu licencia expira o no se renueva (Barcelona) y si tu comunidad puede aplicarte +20% de gastos?

Mi regla personal: si no tengo sí claro en los tres puntos, no publico el anuncio. Primero seguridad jurídica; luego negocio.

FAQs rápidas

¿Mi comunidad puede prohibir los pisos turísticos sin unanimidad?
Sí, con 3/5 del total (propietarios y cuotas).

¿Ese veto me afecta si ya alquilaba con licencia?
No retroactivamente; revisa tu situación y cumplimiento actual.

En Madrid, ¿basta con la declaración responsable y el CIVUT?
No siempre: el planeamiento municipal puede limitar la actividad en edificios residenciales. Verifica tu caso concreto.

En Barcelona, ¿podré renovar mi licencia?
El horizonte oficial es de no renovación y retirada progresiva. Revisa la fecha de caducidad y tu expediente.